潘石屹最喜欢说的一个词，叫做创新。2011年1月他盖的建外SOHO被演员宋丹丹骂：“求求你，潘石屹，别再建房子了。”他在表面欢迎批评的同时，辩解SOHO中国是在创新。

　　《我的儿子是奇葩》剧方华谊兄弟特意在京为潘石屹举办了一场小型看片及媒体见面会。在该剧中，潘石屹饰演自己，大概客串了3分钟时间。在接受媒体采访时，他笑称，当时在剧组拍戏时，他一共演了几分钟，但宋丹丹把他表扬了半个小时，说他演得真好。

　　宋丹丹说：“你在盖房子里面是演戏演的最好的，你在演戏里面是盖房子盖的最好的。你没一样正职干得好。”

　　潘石屹告别

　　SOHO中国套现超340亿 

　　2014年开始，SOHO中国每年至少卖掉一个上海项目，从2012年开始的转型成功了吗？潘石屹口中的新增长点启动2年多还未盈利，能支撑SOHO中国的未来吗？

　　清晨在瓦尔登湖畔跑步，在哥伦毕业大学听李开复讲人工智能，和好友刘春讨论《白鹿原》还顺带评选“当下最美女明星”，晒晒自己新书《大槐树下》手稿……

　　在微博上，潘石屹频繁地向1838万粉丝展现自己惬意、无争的哈佛游学生活，外界一度忘记他是市值超200亿的SOHO中国董事长身份。直到他在市场接连抛售物业资产，甚至放言“永远不能销售的只有外滩SOHO和望京SOHO”，外界这才诧异地发现，短短4年内，这位精明的地产商人通过销售京沪两地5个半办公物业，套现金额或将超过340亿元。

　　李嘉诚卖楼、王健林借钱给孙宏斌买楼，尽管每笔生意自有逻辑，但“顺势而为，趋利避险”仍是共同的底色，当这些地产龙头们纷纷抛售重资产时，53岁的潘石屹也要告别地产商了吗？

　　7月7日，站在即将被售出的北京光华路SOHO2一间会议室，依旧西装革履的潘石屹用了超过15分钟，来讲述自己对于巨变时代的思索。他拿Facebook、淘宝举例，印证“伟大的公司也都是顺应全球化大趋势的”，并表示SOHO中国也要顺应历史发展。

　　“以前的SOHO中国是一个重资产公司，一个传统的房地产公司，未来的SOHO中国会变得更轻盈，成为一个开放的、共享的平台。”潘石屹口中的“平台”指的是其推出的共享办公空间SOHO 3Q项目，这也是公司未来两三年后新的经济增长点。

　　不过，现场的媒体依旧聚焦于抛售资产本身，为何卖楼、买家是谁、套现资金用途、3Q如何盈利……追问下，潘石屹一如此前论调：“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。”

　　至于是否告别地产商身份，他则狡黠地说：“只要这两个项目（外滩SOHO、望京SOHO）在，我就还是一个开发商嘛。”

　　接连甩卖资产

　　“上海、深圳房价涨得非常快，所以我们临时做了一个决定，能赚的钱就赚，既然市场给了这么好的机会。”在32.97亿元将上海世纪广场整售后，在2016年财年业绩上，面对净利大跌87%的惨淡数据，潘石屹决心将上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围，摆在了出售名单中。

　　调控之下，半年之后，市场骤变。到了2017年3月的财报会上，潘石屹改变了卖房的主意，本来销售虹口SOHO已经和一家很著名公司谈好了协议条款，但最后关头，“算了，不销售了，对方很恼火”，他给出的理由是：“在资产荒的情况下，我拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。”

　　不过第二天SOHO中国的官方声明却给了截然不同的说法，“交易之取消实属因买家认为无法按协议时限完成其对外投资审批所致”。

　　生意场上永远存在真假不分的声音，但落袋为安才是本质。

　　转眼到了6月26日，潘石屹成功地把虹口SOHO卖出了35.73亿元。不足十天，其宣布启动整售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO的计划。市场预计，这两个物业项目总计销售额将高达105亿-110亿元。2016年财报显示，此番拿来售卖的光华路SOHO2、凌空SOHO租金收入为2.12亿元、1.43亿元，合计占公司租金收入的22.5%，且其出租率分别为97.4%、93.6%。

　　2016年的上海写字楼物业堪称全国最为活跃的投资市场，潘石屹在此刻高点套现无可厚非。但令人生疑的是，出售北京光华路SOHO2项目颇为意外，这一项目并非核心物业范围，这也是其转型后第一次整售的在京资产。

　　现在是否为市场高点？对此，潘石屹并未给出答案，只是称：衡量的标准只有一个，即为租金回报率，美国特别好的项目租金回报率能达到5%，而中国仅为美国一半，而且中国利率比美国高太多，而租金回报率越低，房子售价越高。

　　SOHO中国总裁阎岩则没做掩饰，“现在的资产价格还是相当高企的，所以我们会处置一些资产。”

　　不过，自从2013年拿到北京丽泽项目后，时至今日，潘石屹再未买过任何新项目。

　　5年转型成效如何？

　　显然，那个被誉为中国最会赚钱的地产公司已然成为过去式。十年前，SOHO中国港股上市时股价高达10港元，市值600亿元。如今其股价长期徘徊在4港元，市值仅为215亿元，而同年上市的碧桂园市值已接近2000亿元大关。

　　潘石屹，求求你别再演了！

　　2012年8月他宣布公司全面转型，从“开发-销售”模式，向“开发-持有”模式转型，也说是创新。

　　可是，2013年以来，他每年都在卖房子，只是跟过去散售给煤老板们不同，是整栋整栋地卖。散售整售，都是卖。不仅卖北京上海的非核心物业，如今，连北京光华路SOHO2这样的核心物业也要卖了。

　　根据证券日报的测算，如果加上宣布要出售的光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目，仅2014年以来，SOHO中国已经和即将售出的资金达340亿元。出售物业带来的营收和利润，仍然占据公司营收和利润的主要部分。

　　后来，老潘不再满足于“创新”二字了。

　　2015年2月，潘石屹推出一站式O2O共享办公产品3Q。除了把SOHO3Q模式称为公司的第二次转型外，还宣告3Q是中国互联网O2O的一次革命。变换一下办公室桌子凳子的组合方式，就是一次革命？那革命就太容易了。

　　2015年7月他在上海就吹嘘说，北京和上海的SOHO3Q几乎已经满租，想进来要排队，但实际上到2016年底，他的3Q出租率也只有85%。

　　2015年8月他接受虎嗅网采访时说，计划2016年3Q做到4万个座位，2017年增长到10万个座位。但根据公司财报，截至2016年底， SOHO中国在北京和上海的自持物业中开设了17个SOHO 3Q核心，有2个正在建设中，共提供超过1.6万个工位（座位）。1.6万个与4万个，相差实在有点儿远。

　　2012年8月以来，SOHO中国的租金收入占比太低了，几乎“低到了尘埃里”，而3Q租金在公司整体收入的占比也是很低很低。因此，至少到目前为止，SOHO中国仍然是典型的“开发-销售”模式，潘石屹宣布的两次转型，哪一次都不能说是成功了。

　　7月7日，潘石屹又宣布了一个新战略，3Q 要向二三线城市扩张。而出售物业的资金就是要投入SOHO3Q 中。但他不打算买地建楼，而是通过收购，做二房东。

　　老潘这话你信么？反正我是不信的。两个理由：

　　第一，3Q的品牌影响力还很弱。要不是老潘这次又出来咋乎，我们都快把这名称忘记了。3Q在全国的规模和品牌吸引力，要远低于优客工场。

　　第二，二房东不好当，要利润率就没有出租率，要出租率就得牺牲利润率。坦白讲，潘石屹在北京CBD的几个SOHO，售价偏高，小业主没怎么挣到钱。也是这种思路，北京上海的3Q，租金是偏高的。如果在二三线城市也想获得这种租金回报，出租率是相当可疑的。

　　两三年过去，3Q还是个试验品，营收占比在财报里毫无亮点；两三年之后，3Q就能开出花来？扯。

　　根据媒体报道，除去计划出售的光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目，潘石屹手里仍有21个位于北京、上海近370万平方米的投资物业。一年卖两个，也要卖10年。

　　从这个意义上说，有一句话潘石屹没有说错，“我还是一个开发商”，而且，前面讲了，从物业销售收入与租金收入占比看，他还是传统的开发商。也因此，他之前大声宣告的，转型、革命，不过是虚头八脑的噱头罢了。

　　在性格上，潘石屹谨慎、保守，甚至有些胆小；但每次为公司推销商品，他更像是一个演员，演技不输于宋丹丹。（攸克）